הליך מימוש בית מגורים הנו הליך דרסטי וקיצוני אשר משמעותו הנו נטילת רכושה העיקרי של המשפחה. הדבר קשה עוד יותר כאשר בבית מתגוררים ילדים קטינים אשר עבורם אין המדובר רק בנכס, אלא בהתגלמות המשפחתיות והיציבות. מאחר ומדובר בנכס כאמור הבהירו הן המחוקק והן בתי המשפט כי יש לבצע זאת בזהירות ובאחריות רבה.

בנק יפעל למימוש בית מגורים כאשר הלווה הפר את תנאי הסכם ההלוואה. כך לדוגמא כאשר לא עמד בתשלום המשכנתא; כך כאשר לא השיב במועד הלוואה שהבית ניתן כבטוחה להשבתה. כיום ולפני נקיטת הליכים משפטיים יש לנצל הוראה של בנק ישראל המבקשת לנסות ולהגיע עם הלקוחות להבנות במטרה לנסות ולהגיע לפתרונות ראויים – גם כאשר קיימות חריגות בהחזרים החודשיים. לפיכך ולפני ריצה לבתי המשפט יש לנסות ולמצות הליך הידברות לפי הוראה זו (הוראה 450).

להלן מספר כללים:

לדאוג שלא לפגר ביותר משישה תשלומי משכנתא – על מנת שלא יווצר מצב בו מפונה משפחה כאשר ארעה תקלה זמנית נקבע כי רק וככל שלא ישולמו שישה תשלומי משכנתא רציפים, יוכל הבנק לפעול לפתיחת תיק בהוצאה לפועל למימוש הנכס. היינו ככל שהלווה ידאג כי לא יווצר מצב בו חצי שנה לא משולמת המשכנתא, לא יעמוד בפני סיכון לפינוי מבית מגוריו. כן כל תשלום אשר שולם בתוך ששת החודשים ייחשב על חשבון התשלום הראשון שלא שישולם על ידי הלווה.

מכתב התראה – קודם לפתיחת תיק ההוצל"פ מצופה מבנק להתריע בכתב בפני הלקוח כי עליו להשלים את הפיגורים. כאשר הנכס שועבד לטובת צד שלישי שאינו הלווה מצופה מהבנק ליידע את בעל הנכס בכל תשלום אשר לא משולם במועדו.

זכותו של הלווה לפרוע את החוב תוך 20 ימים ממועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל – גם לאחר פתיחת תיק ההוצאה לפועל תהא ללווה האפשרות לפרוע את חוב הפיגורים תוך 20 ימים.  יצוין כי במקרים מסוימים, אשר המחוקק סבר כי הם קיצוניים ויש בהם בכדי לגרום לבנק נזק באם לא יפעל לאלתר, ניתן לפעול למימוש מיידי וזאת באם הלווה עומד לעזוב את הארץ, הונה את נושיו, בבעלותו הלווה דירה אחרת היכולה לשמש אותו למגורים, מונה כונס נכסים על הדירה בהליך אחר ומקרי קיצון נוספים.

בכל זאת לא הצלחתם לעמוד בהחזר הלוואת המשכנתא והבנק נקט בהליכי מימוש, מה הטענות השכיחות כנגד מימוש הנכס?

יש לזכור ככלל ראשון כי מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין של בעליו. לפיכך, יש להקפיד במיוחד על כך שכל ההליכים ייעשו בהקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר.

אי הבנת הסכם המשכנתא והפרת חובת הגילוי מצד הבנק – על בנקים חלות חובות גילוי נרחבות והפרתן של חובות אלה גוררת עימה פגיעה בתוקף ההסכם שנחתם. חובת הבנק היא למסור ללקוח מידע משמעותי, מתוך תפיסה של פערי הכוחות ביניהם הנובעים מפערי מידע.

ההליכים שקדמו לפתיחת תיק ההוצאה לפועל – יש לבחון כי הבנק פעל כשורה ושלח מכתבי התראה במועד. על הבנק להתריע על אי עמידה בתשלום המשכנתא ולאפשר ללווה להסדיר התשלום. בוודאי כאשר בכוונתו לפעול באמצעים משפטיים.

בחינת סכום החוב שבפיגור– יש לוודא היטב כי אכן 6 תשלומים רציפים לא שולמו וכי הסכום בדינו נפתח תיק ההוצל"פ מדויק. ככל שסכומים אילו לא מדויקים יש להגיש בקשה מיידית לרשם ההוצאה לפועל שבדר"כ יפעל לבחינת הטענה ויעכב עד לבירורה את מימוש הנכס.

התנהלות כונס הנכסים – יש לבחון היטב האם פעל כונס הנכסים בהתאם לדין ולנוהג קרי פעל למשלוח הודעות, לרישום האמור בטאבו, לקבלת שמאות עדכנית רלוונטית והמצאתה לבעלי הנכס, פרסום מועד ההתמחרות ולקיום המחרות הוגנת וראויה, האם שמר על הנכס בכל התקופה הרלוונטית.

מכירת הנכס –  גם כאשר חלילה נמכר הנכס יש לבדוק האם המחיר שהתקבל תואם את השמאות והמחיר הראוי. דווקא נוכח חומרת ההליך רשם ההוצאה לפועל יקפיד הקפדה יתרה על כל האמור ולא יהסס לעכב מימוש הנכס עד להשלמת המחויבות של כונס הנכסים. 

דיור חלוף – בדרך כלל מחתימים הבנקים את הלווים על ויתור על דיור חלוף, היינו שבאם ימומש הנכס לא יצטרך הבנק לדאוג למקום מגורים ללווים. חשוב מאוד לבחון האם הלווה קיבל את ההסבר הראוי כי באם לא ישלם את ההלוואה והבנק ימכור את הנכס במסגרת כינוס נכסים, לא יהא זכאי הלווה לזכות כה חשובה זו. כיום יש לדאוג לדיור חלוף לבני הבית ואין להוציאם ללא דאגה לזכות בסיסית זו.

מכירת הנכס בזמן סביר – לעיתים ומאחר ובידי הבנק נכס אשר בדר"כ גבוהה מסכום החוב. כאשר החוב ממשיך לצבור ריביות, לא פועל הבנק כמצופה הימנו וממתין לטפיחת החוב. כאשר יוכח כי הבנק פעל בעצלתיים והתמהמה במימוש הדירה, תוך שהוא מודע לעובדה שחיובי ריבית חריגה הולכים ומצטברים בחשבון, יכול וייחשב הדבר, כחוסר זהירות ומקצועית וכחוסר תום לב.

חוות דעת שמאי –  על כונס הנכסים, להגיש לעיון החייב וראש ההוצאה לפועל את חוות-דעת השמאי בטרם יפנה לפרסום הנכס ולקבלת הוצאות. זאת, כדי להעמיד את החייב וההוצאה לפועל מראש על השקפת הנושה לעניין ערך הנכס, ולהימנע מלפעול תחת "מלחציים" של הליך מכר שכבר יצא לדרכו, העשוי להעמיד את כונס הנכסים בלחץ לאשר הצעות שכבר הוגשו ונראות לזוכה כדאיות (וזאת מזווית ראייתו שלו בלבד). זכותו של החייב להגיש חוות-דעת נגדית – זאת כחלק מהזכות המוקנית לו לעמוד על כך כי המכר ייעשה במחיר הוגן, המשקף את ערך הנכס ולא רק את החוב לטובת הזוכה 

שאלות ותשובות:

האם לבעל משכנתא מותר למכור את הבית?

בתחילת ההליך לא רק שמותר לו אלא מדובר בזכות מוקנית בדין. על הלווה להודיע לרשם ההוצאה לפועל תוך 20 ימים כי ברצונו למכור את הדירה בעצמו. כך יוכל לחסוך הוצאות רבות ולקבל מכירה הגון יותר עבור הדירה. חשוב ביותר להקפיד על משלוח הודעה מסודרת לרשם ההוצל"פ ולכונס הנכסים ולשמור אישורי מסירה. גם לאחר מכן רצוי שבעל הנכס יפעל למציאת רוכשים אולם עליו ליידע את כונס הנכסים ואת הרוכשים הפוטנציאלים כי קיים כונס נכסים. מגע שמונה כונס נכסים כל פעולה צריכה להיעשות בידיעתו ואישורו.

הכונס חייב למכור במחיר מסויים?

כונס הנכסים חייב למכור את הנכס במחיר המקסימלי הראוי. לשם כך כונס הנכסים חייב להמציא שמאות עדכנית לנכס. בדר"כ המחיר אשר יתקבל יהא בסביבות 10% מעל ומתמחת למחיר השמאות. ככל שיבחין רשם ההוצאה לפועל כי קיימת הפרש גובהה מקביעת השמאי אל מול המחירים שהתקבלו וההצעה הגבוהה ביותר ייתכן כי יבקש לקיים פירסום נוסף. חשוב לציין כי מטרת כונס הנכסים היא לקבל את המחיר המקסימלי עבור הדירה.

מה יכול "להציל" את בעל הנכס?

בראש ובראשונה תשלום חוב הפיגורים. אולם באם ידו של הלווה אינה משגת עדיין מומלץ כי לא יתעלם מההליך ויפעל לפקח על המתרחש ויוודא כי כונס הנכסים פועל בהתאם לחובותיו. כן מומלץ כי יבחן את מקור הפיגור וייודע את נכונותו. כעקרון במרבית המקרים עדיף למכור את הנכס ללא התערבות כונס הנכסים שכן מכירה שלא על ידי בעל הנכס תגרור הוצאות כבדות של שכ"ט כונס נכסים, שמאי ועוד.

אילו זכויות יש לבעל הנכס במקרה של שיעבוד הבית לצד ג'?  

כאשר אדם משעבד את בית מגוריו לטובת הלוואה שנטל צד ג' ואותו צד ג' לא עומד בתשלומי ההלוואה חשוב ביותר לבחון את הסכם ההלוואה שבין צד ג' והחייב(!) לבנק, את נסיבות העמדת ההלוואה ואי תשלומה. לדוגמא באם במועד משכון הנכס, הלווה כבר היה חייב סכומים נכבדים והבנק לא יידע את בעל הנכס אודות סכומים אילו והסיכון אשר הוא נוטל, ייתכן וניתן יהא לתקוף את עצם המשכון ולבטלו.

כמו כן כל אותם טענות העומדות לטובת הלווה עומדות לבעל הנכס. כך חשוב לדעת מתי התחיל הלווה לפגר בתשלומים והאם הבנק יידע את בעל הנכס מייד כאשר הבחין בכך ואפשר לו לפעול אל מול הלווה ו/או לפרוע בעצמו את ההלוואה.